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行业视角 | 普洛斯模式对中国物流地产的启示

发布时间:2018.11.10 18:04

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普洛斯发展之问

 

作为现代化物流地产界毫无争议的霸主,普洛斯在其2003年入主中国后,仅10年的时间内便由14万平方米地产起家,增长百倍至1500万平的物业资产,各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。中智认为普洛斯作为一个外资完全控股的地产商,能在中国高度把控的地产行业获得如此巨大胜利,其秘诀在于“高效管理” +“先发优势”+“拿地优势”。

 

 

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普洛斯发展情况

 

“普洛斯”是一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流工业园的全外资企业。从普洛斯公司官网提供的中国市场土地份额图上来看,即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来,也不迭其三分之二。

 

根据公司2016年年报,公司在中国区总资产为122亿美元,总开发面积达2670万㎡,其中建成面积为1490万㎡,在建面积1170万㎡,并另外包含1210万㎡的土地储备。近三年平均出租率为90%;平均租金为34元人民币/㎡/月;同地仓储运营收入增速为10.7%。公司的大客户普遍集中在物流、 电商行业,前五大分别为:百世物流(4.7%)、京东商城(4.6%)、德邦物流(3.2%)、 唯品会(2.3%)以及亚马逊(1.9%)。公司目前在中国物流地产是绝对的第一位, 市场占有率遥遥领先。

 

 

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普洛斯业务体系和业务逻辑

 

普洛斯业务体系

 

普洛斯之所以能够在全球物流地产行业中一枝独秀,中智认为与其独到的业务模式是分不开的。从其经营年报中我们可以看出普洛斯将旗下业务分为以下三大块。

物业开发业务:类似于传统的物流地产开发业务,包含投资拿地、项目建设开发,最终建成可用于物流业务操作的物流工业园区。建成的项目可出售给普洛斯自己管理的地产基金或第三方来赚取利润,亦或者交付给公司的物业管理部分进行出租运营。

 

物业管理运营业务:发生普洛斯目前主要收入来源——租金的业务。物业管理部分从公司开发部分接手过已建成项目后,将对该物流园区进行进一步的招租及销售工作,并对客户提供物业管理以及一系列的相关增值服务。待该物业整体收入趋于稳定后,便再将其打包出售给公司管理的REITs基金,从而快速回笼资金。

 

 

 


基金管理业务:基金管理部分的主要工作是负责基金的募集和设立,物流地产项目的投资,以及各支基金的管理工作。其收入主要为基金管理费和发生的逾额收益中20%的提成。而其投资的地产项目大都为普洛斯自行开发与少数第三方开发的地产项目,以租金收益作为基金的回报率。 

 

普洛斯业务逻辑

 

物业开发业务是普洛斯整体业务的基础,物业管理运营业务为收入的主要来源,基金管理业务来增速利润周期。

 

 

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普洛斯的胜利对中国物流地产企业的启示

 

对于普洛斯在中国乃至全世界取得的巨大商业利润及造诣,概括下来,中智认为主要归结于以下三点原因:“高效管理”+“先发优势”+“拿地优势”。

 

高效管理:高效合理的闭环战略模式

 

公司的三大业务,物业开发、物业运营、基金管理形成一个内生的、高效的、安 全的闭环模式:由物业开发部分开发优质的物流工业园项目,随后交由运营部分 进行运营,等利润稳定之后由自行管理并参投的基金收购,一方面相当于加杠杆 进行物流地产开发,另一方面则达到了快速回笼资金的作用,使平均10年能力收回的资金周期缩短到了2-3 年。

 

先发优势

 

早期普洛斯为中国带来了现代化整体物流解决方案,从而快速吸引了企业客户和地方政府的注意,既提高了客户效率,又为地方财政带来了实际的增长。于是获得了各地政府的扶持,并在最重要的土地资源的获取上得到了许多优势。

 

拿地优势

 

普洛斯通过出让股权 、邀请认购旗下基金份额 、甚至投资入 股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟,包含具有影响力的个人 如马云(阿里巴巴)、方风雷(厚朴资本);投资合作的企业包含传化物流、中储股份、中集集团、中国航港、海尔集团等 ;而在拥有政府背景的资本方,则拉拢了中国人寿 、中银国际、以及我国的主权基金中投公司成为战略投资伙伴。而正是由于如此多重量级的中国本地化集团企业及个人为其背书,普洛斯在当下 日益收紧的土地政策下仍频频拿地,展现了其联合各方资源的优势。

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